王健林谈万达负债 称极个别人造谣唯恐天下不乱

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原本充满期待的万达与荣创世纪新闻发布会可谓波折重重，精彩纷呈。

万达与融创的合作会议原定于今天下午4: 00在北京万达索菲特大酒店举行，但推迟了半个小时。在会场外等候的媒体记者被允许进入会场后，E公司的记者立即发现，会场背景板上又多了一个“R&F地产”，成为“万达商业、融创中国和R&F地产战略合作的签约仪式”。正当所有人都忍不住猜测R&F干预M&A交易的意图时，组织者突然宣布，由于某种原因，新闻发布会将推迟一个小时，然后在5: 00正式开始，并要求在场的媒体记者暂时离开。

会场门口近100名记者抱着电脑坐在地板上，一些人三五成群地聚在一起猜测和讨论，一群记者包围了贵宾室的门，试图找出会议延期的内幕。

在这一个小时的等待中，网上出现了“R&F将接受万达酒店资产原售给融创”的消息，接着又出现了“万达融创富力延迟签约:因主篮板紧急拆除，R&F品牌被撤下”的消息，接着又出现了“我听到贵宾室有掉杯声”的传言。

新闻发布会延期的内幕是什么？背景板有没有改变？这笔交易会发生什么变化？

首先，插入一个王健林的开场笑话。

当会场正门再次打开时，《证券时报》记者发现，主后台仍是“万达商业、融创中国、R&F地产战略合作签约仪式”，正如首次进入会场时所见。

万达集团董事长王健林在讲话中首先讲了一个关于延迟一小时的笑话:“今天的合同，这么大的一笔交易，实际上印刷有点慢。我们都在会议室谈笑风生，等待这个打印的签名。等的时候，我们在网上看了现场直播，说现场有打碎玻璃的声音，争吵很激烈。我讲这个故事的意思是谣言是怎么来的，他们就是这样来的。”

让我们言归正传，看看双方合作成为三方后，交易结构发生了什么变化。

根据万达商业、融创集团和R&F地产签署的战略合作协议，万达商业以199.06亿元的价格将北京万达嘉华等77家酒店转让给R&F地产，以438.44亿元的价格将西双版纳万达文化旅游项目、南昌万达文化旅游项目等13个文化旅游项目91%的股权转让给融创地产集团，交易总额为637.5亿元。与万达商业与融创集团7月10日的协议相比，增加了R&F地产作为交易对手，但交易对象和交易总额基本相同。

与万达融创以前的合作内容相比，擅长酒店运营的R&F接手酒店资产包，而擅长开发和销售高端物业的融创接手文化旅游项目。与万达商业与融创集团7月10日的协议相比，增加了R&F地产作为交易对手，但交易目标和交易总额基本相同。擅长酒店运营的R&F接手了酒店资产组合，而擅长中高端地产开发和销售的融创则接手了文化旅游项目。

换一个:

加上R&F地产作为交易对手，R&F接管了万达的77项酒店资产

最初，融创以335.95亿元人民币的价格收购了万达集团的76项酒店资产，并将其转化为R&F，以接管另外一家酒店。

根据三方协议，R&F地产以199.06亿元人民币收购万达商业77家酒店的全部股权，77家酒店的酒店管理合同继续执行，直至合同期满。

融创董事长孙宏斌表示，融创与万达合作了13个文化旅游项目，万达向研发出售了77项酒店资产。这一调整为融创带来了比原交易方案更好的流动性，降低了融创的负债水平。同时，还承担了原酒店交易对价的折扣部分，对于与万达合作的文化旅游项目资产套餐来说，这是一个可以接受的溢价。三方都对这一交易安排感到满意。

R&F地产董事长李思廉表示，近年来，R&F地产抓住机遇与时俱进，业绩规模和营业利润稳步增长，资本运营状况良好，完全能够满足此次交易的需要。R&F、万达和融创的合作是三大强强联手的成功范例。我们三方是互利的，合作模式符合三方的长远发展。通过合作，R&F将进一步拓展酒店业务，增加优质投资物业的经营收入，实现多元化的产业布局。

变更2:

融创收购13个文化旅游项目的金额增加到438.44亿元，不包括向万达的借款

同时，融创收购万达资产包的原始资金来源是万达的委托贷款295.75亿元。这一次融创无需向万达借款就能完成交易。

根据三方协议，融创以438.44亿元人民币收购了西双版纳万达文化旅游项目和南昌万达文化旅游项目等13个文化旅游项目91%的股权，项目交付后已有约454亿元人民币的贷款全部由项目承担。

数据显示，融创此次收购的13个万达文化旅游项目分布在一、二线城市的热点地区，总建筑面积为5897万平方米，其中实用面积约为4970平方米。根据该机构的计算，即使加上项目贷款，融创的买价为438.44亿元时，每平方米销售面积的土地成本也不会超过2000元。据报道，目前，文化旅游房地产项目账户中约有300亿元现金。融创未来合并财务报表后，收入和利润将大幅增加。

王健林表示，通过此次转让，融创获得了13个万达城市，4800万平方米的低成本销售地产，分布在一、二线城市，使融创的综合收入和利润大幅上升，两年之内可以帮助融创进入房地产企业前两名。

“融创同意不收购万达酒店并增加收购金额，整体交易仍具有成本效益。融创无需向万达借款即可完成交易，从而简化了交易流程。如今，融创已向万达商业支付了首批150亿英镑。”王健林说道。

孙宏斌除了表示万达文化旅游项目的资产组合溢价可以接受外，还再次强调了融创雄厚的资本和风险控制能力。

他说融创有很强的风险控制意识，非常重视风险管理。融创上半年的销售业绩超过1100亿元。截至2017年6月30日，该书拥有900多亿元现金。今年下半年，7月份付款将超过200亿元，其他月份将超过300亿元。年销售额将超过3000亿元，并有足够的现金流。我们还将继续控制债务比率和管理我们的现金流，以保持融创的运营和发展健康。

万达文化旅游项目交付后的“四不变”

据了解，万达与融创同意文化旅游项目交付后将保持“四不变”:

1.品牌保持不变，项目持有的房产仍使用“万达文化旅游城”品牌；

2.规划内容不变，项目仍按照政府批准的规划和内容开发建设；

3.项目建设保持不变，项目所拥有的物业的设计、施工和质量仍由万达控制；

4.运营管理保持不变，项目运营管理仍由万达公司负责。

王正式宣布建林资产负债问题

王健林表示，7月10日，万达商业与融创中国签署了初步框架协议，今天，万达融创与R&F签署了新的三方战略合作协议。我认为在企业战略和商业逻辑方面，三方都是赢家。万达绝对是赢家。通过这一转移，债务大大减少，巨额现金被收回。该协议的签署也标志着不仅万达商业走上了“轻资产”品牌管理之路，万达文化旅游也走上了“轻资产”品牌管理之路。目前，在中国，万达是唯一能够通过商业中心和文化旅游品牌管理实现规模效益的公司。

最后，王健林谈了几个比较有趣的话题——万达商业的债务问题。

“绝大多数人真的很担心，但也有很少的谣言，激进的。万达商业所有平台直接雇佣了近200万人，间接雇佣了1000多万人，每年新增就业岗位占全国的2%。成语“损人利己”。我真的看不出谣言传播者在哪里损害了万达的利润。澄清一个经济概念，房地产企业的负债不等于借款，因为商品房预售是一种负债，只能在竣工后转化为收入。从这个意义上说，预售金额越大，负债就越多。”王健林说道。

王健林今天正式宣布万达商业贷款:此次转让后，万达商业贷款和债券近2000亿元，万达商业账面现金1000亿元(不含13个文化旅游项目的账面现金300亿元)，本次转让回收现金680亿元(含回收流动资金)，现金总额约1700亿元。万达商业决定还清大部分银行贷款。万达商业地产仍有1300亿英镑的销售库存，如果全部售出，可以收回数百亿英镑。截至年底，万达商业地产拥有3300万平方米的商业地产，2018年的租金超过330亿元。在未来的五年里，预计万达的商业租金将每年增长20%左右。

“万达的生意做得很好，每个人都可以自己判断。”他说。