40亿配资优化现金流 融创构建良性业绩循环

本篇文章2301字，读完约6分钟

新华网(603888)7月28日电(徐鹏)融创中国最近因频繁收购而成为头条新闻，该公司24日宣布将以每股18.33港元的价格发行2.2亿股新股，筹资总额为40.3亿港元(合5.2亿美元)，这再次引起业界的广泛关注。

40亿美元的融资消除了行业担忧

据悉，融创的交易也是2017年整个香港资本市场最大的新股配售。融创在公告中称，此次配售融资的主要目的是优化资本结构。根据2016年底的公开数据，通过此次配售，融创的股东权益将得到显著改善，净负债率将降低30个百分点以上，资本结构将得到极大优化。

融创中国董事长孙宏斌最近在微博上表示:“我们知道现金流的重要性，重视现金流，把公司安全放在第一位。”据悉，本次发行完成后，融创中国的实际控制人孙宏斌持有融创中国50.87%的股份，并仍对融创中国拥有绝对控制权。

据业内人士透露，融创通过配股融资获得长期资金，这有利于直接降低公司的负债率，提高财务安全性，改善下半年业绩。最近，一些评级机构和媒体对融创现金流的担忧将被释放。

作为房地产行业的“M&A专家”，融创最近由于频繁的大规模并购而引起了广泛的关注，同时也引起了行业对融创现金流的关注。特别是7月19日，融创和R&F联手蚕食万达的巨额资产组合，总额达637.5亿元，创下中国房地产史上最大的M&A案例。其中，融创以438.44亿元人民币收购了万达13个文化旅游项目的91%。

据了解，自2017年以来，融创已成功进行了7次并购，不包括此次收购。其中，100亿元以上的并购有2起。除了乐视收购150.41亿元，主要是一个跨学科的事故外，其他六次并购的交易对象都是行业内的优质资产。其中，5月12日，融创以102.5亿元的总价赢得了天津姚兴投资80%的股份，这也震惊了业界。M&A的其他交易也是价值数十亿元人民币的大交易，减少了不计其数的土地储备和市场价值。

然而，所有这些收购并没有给融创带来真正的问题。甚至在R&F加入战斗集团之前，当融创希望整体接管万达的资产组合时，孙宏斌就表示，当时融创必须支付的632亿元收购资金对融创的现金流没有什么压力，因为融创账户中的可用现金接近900亿元，融创6月份的销售额为285亿元，预计7月份可以卖出200亿元。8月份之后，它的月销售额可能会超过300亿元。R&F加入后，融创所需的收购资金降至438.44亿元，融创将会更加放心。

此外，与旧框架协议相比，融创为文化旅游项目支付了一定的溢价，但不再收购与融创的快速周转模式相矛盾的酒店资产。根据第一上海的计算，融创收购的万达文化旅游项目应占约4500万平方米的可销售建筑面积，底价成本仅为1600元/平方米。由于大部分项目已经在建，实际建筑价格将低于1600元/平方米。

融创配股后，第一上海证券将融创中国的目标价提高至24港元，野村证券的最新研究报告也将融创中国的目标价从20元提高至25.5元。大多数银行和经纪商对融创持乐观态度，主要是因为土地储备的质量和公司的增长前景。

构建良性绩效循环

根据公开数据，融创中国在2016年合同销售额同比大幅增长121%后，2017年上半年继续保持强劲趋势。合同销售额同比增长94%，达到1118.4亿元，在房地产企业上半年业绩排名中排名第七，年度业绩目标完成率达到52%。尤其是在6月份，融创中国实现了285亿元的合同销售额，创造了公司历史上新的月度销售记录。

此外，融创今年上半年完成的1118.4亿元销售额中，其权益金额为750.3亿元；截至2017年6月30日，融创的账面资本已从2016年底的约698.12亿元增加至900多亿元。除去上半年近700亿元的收购资金，融创仍有200多亿元的弹药可用。

此外，除了“不坏钱”之外，融创通过准确的判断、强大的并购回收能力以及持续销售带来的业绩和现金流的提升，近年来形成了有序的良性循环。在保证整个运营过程安全稳定的同时，实现了快速的规模扩张和战略布局。

融创2012年至2016年五年的财务报告显示，其合同销售额从356亿元增加到1553亿元，相应的毛利率分别为25.8%、23.3%、17.3%、12.4%和13.7%，几乎下降了一半。2014年，毛利率开始大幅下降，也是融创大规模并购的“第一年”，从此，融创走上了大规模并购之路。

据沈万红源(000166，诊断)统计，融创中国2015年新增项目约30个，总成本300亿元；2016年，将新增约150个项目，投资1000亿元人民币。融创当时购买或收购的大部分土地低于或等于市场价格，显示了融创对土地投资的高精度和强判断。

特别是2016年以来，融创的销售开始发挥其实力:2014年销售额为658.47亿元，2015年销售额增至734.6亿元，增幅不到100亿元；然而，在2016年，销售额显著增加到1553亿元，比2015年翻了一番；2017年上半年，融创实现合同销售额1118.4亿元，M&A带来的规模效应体现在销售额的快速增长上。未来，M&A的低成本优势将随着利润的增加而体现出来。

截至2017年上半年，融创的土地收购成本预计仍将超过300亿元，土地储备已覆盖50多个城市，权益面积为5500万平方米，平均土地成本为5800元/平方米。

在总供给储备方面，2017年8次并购使融创的总储备面积达到6707.46万平方米，其中可销售面积为5514.42万平方米。如果加上2016年底7219万平方米的土地储备，到目前为止，融创的土地储备总量接近1.39亿平方米。据不完全统计，目前恒大的土地储备为2.29亿平方米，碧桂园为1.66亿平方米，绿地为1.36亿平方米。根据这一计算，融创的土地储备可能已经进入了住房企业的前三名。

换算成价值，截至6月，融创未售部分的总价值为1.3万亿元，足以保证融创未来的业绩需求。如果加上万达吕雯房地产的可销售价值，融创的总价值是非常高的。在这些价值中，约有一半是非常有利可图的，一些项目的净利润预计甚至超过20%，总计约1万亿元，而整个项目销售的净利润为10%。庞大的供应储备必将为融创未来几年的跨越式发展奠定坚实的基础。

融创在24日通过股权融资获得总计40.3亿港元，这无疑将为融创的资本安全提供又一个铁锁。正如孙宏斌最近在他的个人微博中所说，“你不用太担心融创。原因有三:第一，因为现金流失败了，你知道现金流的重要性，重视现金流，把公司安全放在第一位；第二是知道如何前进和后退。没有人更决心放弃。例如，10月以后，他们不会在公开市场上购买土地，等待M&A的机会，如放弃绿城凯撒雨润；第三，有一个更容易实施的战略。他本人和他的队伍一直在前线，他能听到枪响，敢于用刺刀战斗。”