地产商期待地上地下统筹规划

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◆经济导报记者杜扬济南报道

9月1日，济南中央商务区(cbd)的9块捆绑销售的地块被复星集团打包运走，复星集团是世界500强企业，总价格为29.5亿元。正是占地200万平方米的空地下房源系统吸引了这些企业落户cbd。

济南的地下空厅真的那么吸引人吗？接受《经济导报》记者采访时发现，现有的传统商业地产项目对地下空的开发和运营动力不足，现有的地下空业态也面临运营困难，这与cbd地区各项目的积极开发和对接是一致的

国土资源部近日发布的《关于加强城市地质工作的指导意见》(以下简称《意见》)指出了“孤立规划”的弊端，提出要在地质调查的基础上，科学协调地上和地下资源的开发利用，并将其纳入土地利用规划，与相关规划衔接好。地质专家、山东省地质调查局水环境研究所副所长刘春华表示，相关部门已经准备了大量数据，希望能对济南市的总体规划起到积极的推动作用。

地上空房间的匹配

济南中央商务区建筑工地中心有一个十多米深的“大坑”。当《经济先驱报》记者9月9日访问这个地方时，计划中的轻轨M环正在这里铺设。

据了解，建筑工地之所以被挖成比地铁轨道深得多的“大坑”,完全是因为这里的中央商务区中心枢纽站将建成第一个地下空房型系统，总面积达200万平方米，这在中国是第一个，在世界上也是先进的。据公众信息，空地下房型系统是cbd综合交通系统的核心，它将车站、地下步行系统、地下商业和地面景观全方位紧密联系起来，直接服务于其上方的超高层办公和居住人群。

由于它可以为居住在地面上的人们服务，cbd自然吸引了许多房地产项目。绿地山东国际金融中心售楼处建在“大坑”边缘，地下公共空房的规划也使绿地项目在设计中注重地下空房。根据公众信息，绿地项目规划中有0.85的地积比率的地下商业设施，这意味着将有大约25，000平方米的地下空房间从事商业运营并与中央商务区中心枢纽站相连。绿地山东国际金融中心营业部经理魏表示:“cbd中心枢纽站带来的客流具有巨大的商业价值，任何房地产项目都不能忽视。”

在城市的另一端，济南和谐广场，这也是一个商业地产项目？虽然银座中心的容积率远远大于绿地项目(规划总建筑面积约为43.06万平方米)，但其地下商业面积与绿地项目不同——虽然商业面积接近2万平方米，但8000多平方米为银座自营超市，因此商铺不足1万平方米。

此外，商业模式已经发展了十多年，防空商场最近经历了客流减少。“现在租金是每天吗？4元，尽管2016年后曾两次下跌，但仍难以操作。英雄山民防商城的一位业主说。《经济先驱报》记者注意到商场里有不少冷饮摊，但即使在最高气温达到32℃的第九天，也很少有市民来享受凉爽。

地下空在上述商业地产项目中的利用和运营状况有很大不同，但相关人士告诉《经济导报》记者，他们对地下空的定位相对一致，都是地上配套设施，包括没有地上运营的人防商场。

“乘客售票员”能带来什么

“如果你来购物中心，你想在明亮透明的地面上购物，还是在黑暗幽闭的地下购物？”和谐广场运营部的一名工作人员向《经济导报》记者承认，“说白了，不管商业地产是否应该在地下开发，都完全有可能看到客运专线是否能够下行。”

所谓的“客运线”就是顾客在购物中心的流动路线。如上所述，顾客通常喜欢光线好、环境透明的店铺，但地下空房显然难以满足，所以与商业地产的地上部分相比，地下空房的商业价值受到很大影响。

《经济导报》记者走访了连城国际、中润世纪广场等地，发现许多商业地产一楼商铺租金的基准价为每天每平方米10元左右，而二楼价格减半，三楼继续下跌；地下商店的租金可能只有1到3元，这与一楼的租金相差甚远。由此可见,“乘客售票员”很难“下沉”,导致地下空.的商业价值不足

“此外，地下空机房的建设成本非常高，后期运营成本(包括通风和排水)也较高。”上述运营部门的工作人员估计，空地下机房的“综合成本”大约是地上空机房的3倍，“也就是说，地下空机房被定位为“配套”

相反，由于中央商务区中心枢纽站的存在，绿地项目的“乘客指挥”原本是“自下而上”的，所以虽然它也是“配套”的，这里的地下商业设施不仅不用担心客流，反而承担起了“提升”“乘客指挥”的作用。魏经理承认，这是绿地项目重视地下空室商业规划的原因之一。

《经济先驱报》记者也注意到，作为一个使用地下空的商业模式，人防商场也受到了“客运专线”趋势的很大影响。以京斯路民防商城为例，有分析师称其业务火爆，因为京斯路的商业模式主要是沿街商铺，但地下空房不怕烈日和大雨，购物环境良好；2010年后，随着万达广场等新商业业态的出现，人民防空商场的运营受到了“客运专线”和“四路升降”的极大影响。

根据《人防建设与城市建设相结合实施办法》，城市供电、供水、通讯、供热等管线应尽可能埋在地下。这种对地下空房的描述与地下空房在商业地产项目中的定位非常一致。因此，业内人士也将人防工程列为城市地上开发的重要“支撑”,认为其开发利用是城市地下空房开发利用的重要组成部分。

紧急总体规划

前一段时间，济南市纬石二路人防工程进行了改造，并移交给西市场运营。尉氏二路人防商场有望在今年年底开业，一名沿尉氏二路地下行驶的“客运售票员”即将亮相。

事实上，计划中的轻轨M环线也将沿着该市的卫12路铺设，并将在路和京师路之间形成一个换乘站。因此，在未来，沿尉氏路的房地产项目，包括和谐，连城和苏宁，将形成一个类似于中央商务区的商业区。到时候，地下“客运售票员”会把更多的人带到整个地区。

当《经济导报》记者提出上述预测时，和谐广场运营部的工作人员有所保留。“如果我们只把我们和连城广场连接起来，售票员就会转向他们，所以我们有一些损失。”他认为，孤立的单一房地产项目的“客运线路”是经过精心规划和设计的，一旦它们通过地下空连接起来，几个项目必然会打破现有的平衡。

上述防空商场运营商更担心客流被带走。“曾经享受凉爽的市民是防空商场的重要客流。现在周围的购物中心可以享受凉爽的天气，商业模式比我们更丰富。你说即使客流量增加，我们怎么能留住当时的人呢？”据公开信息，未来卫十二路人防商场将加入“便民市场”的形式，与和谐接轨的错位经营理念十分明显。

作为一个孤立的商业地产项目，由于缺乏与城市发展规划相衔接的渠道，存在着许多对未来的担忧；在城市规划中，也缺乏跨部门对接和整合的平台。因此，在9月6日《意见》发布的新闻发布会上，国土资源部新闻发言人、规划司司长庄绍勤直言，地质工作是城市规划、建设、运营和管理中的一项重要基础工作，但城市规划建设管理对地质工作重视不够，地质工作与城市规划建设管理的结合不够紧密，也不够。

根据意见，空土地开发适宜性评价将根据城市地质调查结果进行。同时，在地质调查的基础上，科学协调地上和地下空房资源的开发利用，并纳入土地利用规划，与相关规划衔接好。

参与济南市地下水环境评价的刘春华，作为省级和区域性机构的地质专家，对《经济导报》记者进行了分析。《意见》主要分为“协调城市地上地下建设”和“加强城市地质调查”两部分。“为了使城市的地上和地下建设更加协调合理，参与城市建设的各有关部门应加强同步合作，实现有效的信息交流，以科学地进行规划和建设。”

根据《济南市城市地下空开发利用管理办法》,目前涉及规划部门、国土资源部门、城乡建设厅和人民defense/だよ0/主管部门，省和地区研究院已经建立了济南市地下空室三维平台，下一步将在全省范围内逐步开展城市地质调查。希望这些数据能为城市规划、建设和人防部门的工作起到积极、科学、有效的服务作用。

魏经理从商业地产运营商的角度解释了“整体规划”的重要性。“cbd是政府主导的企业同时跟进的，几个相邻的房地产项目都在各自的地方，彼此都按照计划发展，所以不存在‘谁占优势，谁吃亏’的问题。”