租购同权解读：租房能上名校？会推动租金上涨吗？

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"租房子能去名牌学校吗？""租房能解决吗？"...最近，地方租赁住房政策得到了大力推行

“同等权利的租赁和购买”会发生什么变化？(经济热点)

在这段时间里，“租赁和购买同样的权利”开始流行。“租房可以上名校，就像买学区一样”，“租房也可以定居”……7月中旬以来，广州、无锡、郑州、北京等城市相继出台了各种扩大租房者权利的政策，引起了广泛关注。

今年3月，住房和城乡建设部有关负责人在国务院办公厅新闻发布会上提出，“租房者应逐步享受与购房居民同等的基本公共服务待遇”，许多媒体将其概括为“租房者与购房者享有同等权利”；7月下旬，住房和城乡建设部等9个部门下发文件，推动人口净流入大中城市住房租赁市场发展，提出这是解决新市民住房问题的重要途径。

什么是“有权利的租购”？它会带来什么变化？还有哪些障碍需要克服？

租房真的能去名牌学校吗？

出租和购买同样的权利是一件好事，但是没有必要夸大黄金的含量

7月中旬，《加快广州市房屋租赁市场发展工作方案》出台，提出“符合条件的租户的子女应享有就近入学等公共服务权利，以保障同等的租房和购房权利。”“租与买有同等权利”，最早出现在中国地方政府的官方文件中。

所谓“租购平等权”，是指人们不能因住房方式不同而获得不同的基本公共服务。在基本公共服务领域，教育无疑是人们最为关注的热点之一。广州的一些中介机构对“租房也可以上名校”的政策卖点进行了提炼，这也成为了“租房买同权”热议的一个转折。

“一开始，很多人真的相信，而微信群的社区所有者是‘油炸锅’。”钱媛住在广州海珠区的一个“学区室”里，她说。钱媛手里的这套房子是2014年买的。28000元/平方米的价格比当时周围的平均价格高1/3，在过去的三年里已经涨到了50000元/平方米。“在我们社区，一套三居室的月租金只有6000元。如果租户能以如此低的成本上名牌学校，我们以前的投资不会白费吗？如果你将来易手，你肯定卖不出这个价钱？”

过了一会儿，政府部门的权威解释让“真相”逐渐明朗，钱媛也慢慢安定下来:第一，“租房上学”不是什么新政策，但至少从去年2月开始就已经存在了。租赁合同是有效的“居住证明”，可以作为孩子入学的“门票”。本文件中的提及仅突出显示；其次，广州的政策仍然延续着租房上学的门槛，比如父母在本市有户籍，或者持有人才绿卡，或者符合录取分数线的学历条件；第三，即使你能“就近入学”，你也要“接受整体安排”。很难“准确定位”一所著名的学校。“租房子也可以去名牌学校吗？你难道没有看到这个吗？”钱媛说。

7月下旬，广州、无锡、郑州、扬州、济南等城市相继出台了与“租购平等权”相关的文件。不同的是，这些城市注重户籍。例如，无锡取消了原来允许60平方米以上的人定居的门槛，取而代之的是，只要当地有合法稳定的住所和合法稳定的职业，他们就可以定居，而不管居住面积有多大。

"为了促进租购权，我们不能夸大其含金量."2014年刚在无锡买房定居的李斌对定居政策非常清楚:首先，“租房可以定居”并不新鲜，但已经存在。过去，除了购房者，投资者和农民工也可以定居，但买房子更干脆和整洁，其他两个类别必须满足一系列要求；此外，即使按照现行政策，“租房可能无法落户”，也要符合相关条件——参加无锡市城镇社会保险，申请(签署)5年《江苏省居住证》。

“北京和上海不会提‘租购带权’吗？在北京租一个房间，你的孩子就可以去一所著名的学校。这怎么可能？那样的话，中国有一半的人挤不进去？”李斌开玩笑说。

“近年来，长三角地区的城市普遍发展良好，上海的‘虹吸效应’也很明显。无锡外来人口的增长速度其实并不快，有必要“放宽”定居门槛。”李斌推测，新政的目的更多的是为了增强无锡的城市吸引力和竞争力。

同样的租赁权和购买权面临什么样的刚性约束？

在一些人口大规模涌入的城市，完全实现“同等的租售权”是不现实的。最大的困难是优质公共资源的供给能力不足

“只要有居住证，即租赁合同，我们的孩子就可以像买房人一样上小学和中学。”被派往美国工作的北京一家咨询机构的工作人员高石告诉记者，在美国，地方政府最重要的公共资金来源是财产税。虽然财产税是由房东支付的，但在一定程度上，支付租金的租房者也要为房东承担财产税。根据这一逻辑，租房者当然可以享受所租房屋的相关公共服务。“但是，国情不同，中美两国的人口规模和公共资源也不同。国内租购权何时才能实现

很多人都和高士持同样的观点，“租购平等”的确是一个美好的期望，但要实现它却并不容易。

“促进社会公平当然是一件好事，但这种公平也应该考虑买家的贡献。”钱媛了解到，目前广州各区的入住顺序大致如下:有一户、无一户、无户籍、无住房。她认为，在拥有丰富学位的地区，租房者的孩子应该能够入学，并在附近享受义务教育。然而，如果有“太多粥”和程度紧张，现状仍应保持。“毕竟，购房者和租房者的成本以及对城市的贡献都太大了。”

国务院发展研究中心市场经济研究所研究员任星洲表示:“在现阶段，在中国一些人口大规模流入的城市，完全实现租售权是不现实的。最大的困难是缺乏优质公共资源的供给能力，尤其是与“学区”密切相关的教育资源明显不足。”她认为，大量人口涌入城市后，对儿童教育的需求将会大大增加，但当地的教育资源不会随着人口流动而立即成比例增加，这将导致教育资源的供需矛盾和供给紧张。

经过仔细观察，不难发现，这次提倡“租购平等权”的大部分城市，并不是人口流入压力最大、租户扩大权利需求最强烈的城市。正如中国城市和小城镇改革与发展负责人李铁所说，在北京这样的一线城市，人口控制、土地供应控制和户籍控制等措施实际上是对“权利”的限制，“租购平等权”的落实仍面临许多刚性约束。

另一方面，“租购同权”不是“盲目画饼”，而是大势所趋和现实需要。

“中央政府提出‘房子是为了生活，不是为了投机’。既然是‘住’，除了房子有自己的产权外，租房也是解决‘住’和‘住’问题的一个重要途径。”任星洲认为，“目前，我国建立房地产市场健康稳定发展的长效机制的一项重要举措，就是通过租、卖并举，满足城镇各类人群的住房需求，并使‘租、卖并举’落到实处，‘租、买同权’必须提上重要议事日程。”

“过去，我们城镇中的一些福利和享受公共资源的权利是附属于产权住房的。例如，当你买房子的时候更容易安定下来。在你安顿下来后，孩子们有权进入“学区”。此外，买房会带来“财富效益”，如果空房价上涨，人们会更渴望买房。特别是在供需矛盾更加突出的一、二线城市，住房需求越来越旺盛，房价容易过快上涨。租房者很难享受教育等公共资源。”任星洲认为，如果租房者能够逐渐享受到同样的公共资源，这些人就不一定会被挤到买房的“独木桥”里。“这样，人们会更加理性地购房，这有利于房地产市场的稳定和良性发展。”

租赁和购买同样的权利会促进租金上涨吗？

目前，“新政”在“平等权利”方面仍然存在很高的准入门槛。只要收入水平没有大的调整，租金水平就不会有太大的变化

“几个月前，当全家人周末到达时，他们四处看看，谈论合同。“租和买有同等权利”的信号一出来，我们就搁置了买房的计划。让我们拭目以待市场的动向。”钱媛的邻居王海还在租房子。“幸运的是，社区幼儿园有足够的学位，女孩可以进入附近的公园，但是几年后我上小学的时候我能做什么呢？”正在赶去一所好学校，你能挤到前面而不买房子吗？"王海承认目前的情绪非常微妙. "房子还是要买的，但是我希望“租和买一样的权利”可以让房价变得宽松。"

在同样微妙的情绪中，有些人已经“上车”。“如果租房者的权利提高了，房租还能涨吗？但如果每个人都被吸引去租房子，房产本身的价值会缩水吗？”相关的细则还没有出来，钱媛现在也不确定。

“租购同权”，会给楼市带来什么影响？“它可能会给市场带来短期波动，但其影响永远不应被夸大。”链家研究所所长杨现领认为，就“平等权利”而言，新政仍然存在很高的准入门槛，其带来的实质性变化并不显著。更重要的是，决定一个地区租金水平的核心因素是当地居民的平均收入水平。“根据我们的分析，国内租房者一般用他们个人收入的1/3来租房子。二线城市的租金收入比一般不超过25%，而三线和四线城市的租金收入比一般低于20%。如果租金太高，就会导致租金变化。只要收入水平没有大幅调整，租金水平就不会有太大变化。”

“租购同等权益”的最大意义不在于对市场的影响，而在于解决年轻人僵化的生活需求，使租房成为一种体面的生活方式。”杨现领认为,“同样的租赁权和购买权”的实施应更加立足于新公民最迫切的需求。“首先，我们必须解决一些问题，例如能够方便地申请居住证，不被房东随意赶走，不被任意提高房租，以及孕妇能够生育。只有这样，他们才能在城市中站稳脚跟，下一步就是为学区创造需求。”

任星洲认为，“租购平等权”不仅是一个住房问题，还取决于我国城市公共服务供给能力的提高和管理能力的现代化，尤其是在教育体系和相关资源的供给方面。现在人口流动越来越快，但是义务教育经费很难在不同省份之间流动。这种机制应该逐步改变，使流入地能够获得义务教育的财政支持，并有足够的能力改善当地的教育条件，增加优质公共资源的供给。“同时，要做好配套系统设计，避免造成过度的人口虹吸效应和加重‘大城市病’。因此，除了租赁权和购买权之外，还必须进行一系列的制度改革和相关的制度安排。”(刘志强)