住房改革新方向指引房地产业回归健康发展轨道

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十八大以来，在加强房地产调控的同时，房地产长效机制建设和住房制度改革全面启动。在2016年底召开的中央经济工作会议上，首次明确了“住房是为了生活，而不是为了投机”的新的住房定位，这成为长期机制建设和住房制度改革的总体纲要。中国共产党第十九次全国代表大会报告提出:“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”它表明了住房回归“居住地产”和实现人民“宜居梦想”的改革方向，也阐明了推进住房制度改革的目标，即包括移民等新公民在内的所有人都应有居住的地方。只有这样，房地产业才能回到健康发展的轨道上来，产业与经济才能相辅相成。

改革开放40年来，特别是“房改”20年来，中国住宅发展迅速。城镇常住居民人均住房面积达到36.6平方米，超过发达国家平均水平。它不仅满足了快速城市化时期每年约2000万新增城市人口的住房需求，而且极大地改善了规划期内受“短缺经济”制约的住房需求。由于房地产的发展，城市面貌和公共服务也得到了极大的改善。然而，近年来，房地产已经偏离了生活和民生财产，滑入了资产和金融财产。

根据国家统计局的数据，截至2016年底，中国有2.45亿城市移民。由于缺乏稳定、相对体面和廉价的住房，这些城市化“新生力量”大多在城镇处于“流动”状态。2016年，中国常住人口的城市化率高达57.35%，但登记人口的城市化率仅为41.2%，与前者相差16个百分点；拥有近50%流动人口的前30个城市是集中的，它们之间的差距是20-40个百分点。

目前，大多数城市登记人口的住房拥有率可达70%左右，许多第三和第四城市高达90%左右。因此，住房问题主要集中在未登记人口和其他新公民身上。住房供需的不匹配要求改革现有的住房制度。“先租后卖”和“先租后买”是中国住房领域的另一项重大制度创新，可与1998年的“房改”相媲美。

2016年，中国农民工的平均月收入只有3275元。然而，根据连锁房地产的统计，目前大城市的商品房平均租金超过3000元。

房租高、不体面且不稳定，这使得新市民无法结束他们的“漂泊”并安定下来。逐渐实现的“租卖并举”、“先租后买”、“租卖合一”是新市民结束漂泊、定居城市的重要途径。与“漂流”相比，“定居”的最大区别是期望已经改变。“流动”意味着随时离开，而“定居”意味着在这里工作和生活很长一段时间。

新市民体面、低成本、稳定的“定居”也意味着无法在城市实现更好生活的消费需求将被释放，如买房储蓄、就业城市的“短期”消费和决策行为，以及没有希望融入城市并把储蓄送回农村(盖房子或为老年人储蓄)。

根据调查，大多数在城市生活了3-5年的人会把他们的家搬到城市或者在城市建立家庭，并尽最大努力买房子，这意味着“扎根”在城市。因此，在中国共产党第十九次全国代表大会的报告中，对新的住房制度提出了“多主体供给、多渠道保障”的要求。由于收入限制，新市民在中短期内很难购买商品房。近日，受到住房和城乡建设部高度赞扬的北京、上海大规模建设，提出“试点经验可以复制推广”，“政府可以盈利，建设市场”，并推广到深圳、厦门、福州、海南等地，是一种“多主体供给、多渠道保障”的模式。

收入水平提高后，新市民也希望拥有完整的产权，甚至更高的生活质量。因此，除了扩大租赁、实行共有产权、保护最低收入人群之外，市场上还有多主体、多层次供给的商品房和租赁房。总的来说，上述新的住房供应体系能够满足作为主体的新市民的多样化住房需求，使住房能够回归住宅物业，所有人都能够安居乐业。新市民在城市“扎根”后，无论是改善生活条件还是追求更好的城市生活，消费需求都将得到明显释放，对交通、教育、医疗、休闲娱乐等基础设施和公共服务的需求也将得到提升。

上述路径下的住房制度改革不仅可以保证房地产市场不会出现大幅波动，还可以保证无效的投资投机需求被有效需求所取代，从而使高房价逐渐“软着陆”。这是房地产业健康发展的唯一选择，也是房地产、新型城镇化和经济增长相辅相成的体现。

目前，在“三亿人口”战略中，“一亿农业转移人口将落户城市”将在2020年实现，届时登记人口和常住人口的城市化率将降低2个百分点。未来五年，改革将进一步深化。在住房领域，土地制度改革和住房供应制度改革将取得更大进展，配套改革(如户籍制度、社会保障制度、金融制度和公共财政建设等)也将取得更大进展。)也将同时得到提升。

到2030年，“三亿人口”战略将全面实现，中国的城市化水平将达到66%，城市人口将增加约3亿。届时，住房和民生问题将进一步凸显，房地产业将步入健康发展轨道，与经济更加协调。

深圳市房地产研究中心李