破解“抵押贷”三大套路 教你如何避开陷阱！

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在过去的两年里，通过中介机构委托抵押贷款是一种常见的融资方式，无论是个人投资买房还是中小企业融资。然而，在通过私人担保、p2p、小额信贷等机构进行抵押贷款的过程中，总是存在各种陷阱，如果你不小心，你可能会面临失去抵押品(房地产)的风险。

通过对大量抵押欺诈案件的分析，不难发现受害人普遍法律意识淡薄，难以察觉抵押过程中的风险；而且粗心大意，许多借款人在签订贷款合同时甚至不看合同内容。由于这一过程是“合法合规的”，一旦借款人被骗，就很难通过司法途径保护其合法权益。

下面以高的一个真实案例，逐一分析按揭中的陷阱和套路。2015年11月，高以房地产为抵押，向北京某担保公司委托贷款300万元。六个月后，在他不知情的情况下，房产被转让给了第三个人，但至今还没有收回。

高，北京人，在内蒙古经营着一家多元化的中小企业。由于开发期间资金短缺，他计划委托一家担保公司贷款。当时，他的一个合伙人推荐了北京一家知名的担保公司，对方打了几次电话，说贷款不成问题。

当时，高提出借款300万元，贷款期限为1年。担保公司的工作人员说没有问题。因为当时钱很急，他和父亲回到北京办理贷款手续。应该注意的是，担保公司并不直接借钱，而是充当“中介”，将借款人与贷款人联系起来。

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常规1:合同中的魔鬼

委托合同和贷款合同的条款不一致，为借款人违约埋下了隐患

委托贷款流程分为三个步骤。第一步，高回京后，首先与担保公司签订了《委托合同》，即高委托担保公司向第三方借款；第二步，高磊与贷款人签订了正式的“贷款合同”；第三步，担保公司与高签署了《交易确认书》。委托贷款完成。

根据贷款合同，贷款期限为2015年11月9日至12月8日，月利率为2%；根据交易确认，贷款期限为2015年11月10日至2016年4月9日，月利率为1.5%。贷款期限和月利率不一致。

当时，担保公司向高解释，借款合同中的1个月和5个月期限只是贷款人的要求和合同格式，并口头承诺一个月后，只要高继续偿还每月利息，借款期限将自动延长至贷款人提出终止借款合同。

因为高急着用钱，他才不在乎。然而，从法律角度看，自2015年12月9日以来，高一直处于违约状态。只要贷款人愿意，他可以随时要求违约赔偿；即使按照2016年4月10日的五个月期限，高也处于违约状态。

事后来看，不难发现，让借款人违约在法律意义上是整个程序中的第一步，也就是说，如果要合法地处分抵押物，就必须设法让高违约，而如果要处分抵押物而不受干涉，就必须让高意识到自己的违约。

因此，在签订相关合同时，我们必须遵循原来的协议，争取每一寸土地，因为一旦双方都上了法庭，合同就是唯一的证明。

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例程2:阴阳委托书

让借款人在不知情的情况下签署委托书委托出售抵押物

贷款合同成立后，由于贷款人担心借款人恶意违约，贷款人通常会为借款人指定一个代理人，借款人授权该代理人处理贷款履行过程中的相关事宜，包括委托处分抵押物。

当时，高的贷款人是两个自然人，每个自然人都有一个委托代理人。贷款协议签订后，高也获得了300万元的贷款。2016年2月，担保公司通知高，其中一名代理人出国，贷款人建议以同一名代理人的名义将委托登记。

原两个委托代理人合二为一，需要变更委托书，高没有意识到风险。他没有细看，就在委托书上签了名，并在公证处进行了公证。高并没有意识到自己已经签了两份委托书。

事件发生后，发现他签署的两份委托书不一致。其中一份是普通授权委托书，包括高办理还款、房地产抵押、释放的授权；其他授权包括房地产买卖、转让等方面的授权。

正是这份授权委托书导致高的财产被代理人在不知情的情况下将该财产释放并出售给第三方，经过多次转让，事实上形成了一笔复杂的交易。由于整个过程中的所有程序都是符合法律依据的，所以高不可能通过司法途径将该房产收回。

因此，在签字时，借款人必须认真书写，仔细阅读每一份由自己签字的文件，并及时就不合理的条款提出问题。一旦签字并公证，意味着借款人同意文件的内容。

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常规3:隔离借款人和贷款人

贷款人和借款人之间的信息不对称，抵押品被秘密出售

按照正常程序，在履行贷款协议的过程中，月利息应由借款人高(或代理人)直接支付给借款人(或代理人)，但实际上，月利息是由高支付给担保公司的个别员工，然后由担保公司的员工制支付给借款人。

这导致借款人和贷款人之间的长期隔离。正常情况下，即使高违约，贷款人也会催款。如果催款无效，他可以通过出售抵押品来偿还。此时，高至少也意识到了抵押物的出售。

但是，由于双方没有直接的关系，包括代理人和担保公司作为中介和纽带，偿还每月利息，而高实际上已经违约，这为贷款人没有及时通知高违约提供了依据，进一步方便了代理人秘密处分抵押物。

事实上，2016年4月10日后，代理人根据授权委托书偿还贷款人民币300万元及剩余利息，并办理了抵押解除手续，5月份将该房产出售给第三人，结果发现该房产在6月底高还款时已经出售。

这个过程并非没有问题。高在北京房管局查阅档案时，发现转让协议上有人伪造了他的签名。一位律师指出，即使代理人可以根据委托书私下出售房产，在转让房产时，房主也必须拍照并签名，“伪造签名？房屋委员会是如何通过转让的？”

回顾高的房地产流失过程，参与者包括担保公司、贷款人、代理人、公证处、房管局和借款人。在这六个参与者中，他们在各个方面都发挥着不可替代的作用，而借款人是关键的参与者。

然而，如果说这原本是一个旨在套取按揭房产的陷阱，那么高也不过是这个行业中的一个猎物。律师提醒说，如果借款人不懂法律，他在办理贷款时必须聘请律师全程跟踪。与失去财产相比，诉讼费的成本显然要小一些。