[本地]事关你的钱包！2019岁末青岛买房＂热点金融问题＂专家全解析!

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2019年以来，青岛楼市整体氛围处于相对稳定的状态。在“房无投机”的基调下，青岛房价呈现小幅平稳下行趋势。10月8日，新的房贷政策正式实施。11月20日，基准房贷利率首次下调，lpr由4.85%下调至4.8%。

但据记者实地走访，目前大部分银行的房贷利率都是第一套lpr+83.5bp(5.635%)，第二套lpr+108bp(5.88%)，并没有出现买家预期的大幅放松。但是到了今年年底，关于置业的财务问题，比如贷款申请、还款等问题似乎越来越多。近日，针对这些网友普遍关注的楼市金融热点问题，记者独家采访了几家金融行业，希望能帮助买家解答疑问。

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【/s2/】问题1:11月20日房贷利率调整会对借款人或者会贷款的购房者产生很大影响吗？

【/s2/】行业回答【/s2/】:山东省利率自律机制规定的个人住房贷款利率上下限与国家要求一致，不再加分。这意味着从今年10月8日起，青岛商业银行发放的第一套个人住房贷款的利率下限为相应期限lpr(按9月20日5年及以上的lpr为4.85%)；第二套个人住房贷款利率下限为对应期限lpr加60个基点(9月20日以5年以上lpr计算为5.45%)。目前青岛各大银行的房贷利率，无论是一套房利率还是二套房利率，都高于目前lpr的基准，这意味着房贷虽然有所变化，但对青岛房贷整体市场影响不大。

对于正在还贷的人来说，11月份下调lpr基准利率后，每月的供给压力会相应降低，但幅度很低。一些贷款额度相对较小的借款人可能不会有直观的感受。以100万房贷为例，还款期限为30年，采用等额本息的贷款方式。以前每个月贷款金额5762元，现在减少到5731元，每个月贷款压力减少31元。

【/s2/】问题2:在青岛买房选择贷款合适吗？

行业回答:目前第一套房贷lpr+83.5bp(5.635%)和第二套房贷lpr+108bp(5.88%)是青岛房贷的主流市场。与今年三季度青岛房贷利率主流市场相比，“首套房贷比基准利率(4.9%)上涨15%，二套房贷比基准利率(4.9%)上涨20%”。在这个波动性较小的房贷市场，购房者，尤其是刚刚需要买房的人，可以根据自己的需求申请贷款。虽然第一套房贷和第二套房贷都比去年同期有所增加，但房贷利率仍然是目前市场上各类贷款中较低的利率之一，因为这不是亏损。

【/s2/】问题3:考虑到目前的利率，可以考虑提前还贷吗？

行业回答:首先，这个问题不是绝对的。会因人而异。如果还款人房贷压力大，近期手里有大量存款，可以提前偿还一部分以缓解每个月的压力，然后投资管理剩下的。

如果你当年申请的时候贷款是15%或者10%的折扣，在还款压力不影响正常生活质量的情况下，不建议提前还款。资金充裕合理理财并不是特别困难。我相信这个收益超过了房贷利率。

此外，并不总是需要提前偿还贷款。一般你借的银行会有最低还款额和还款期限。相当一部分银行要求最低还款额不低于5万。同时，12个月后才可以申请贷款，一年只能还1-2次。还贷前需要提前预约，一般是半个多月。

另外，银行可以对提前还贷收取违约金，这是写在这些合同里的。有些银行只要你提前预约就不会收费。不同的银行不一样，看当初贷款合同是怎么签的。

【/s2/】问题4:买新房必须到开发商指定的银行申请银行贷款吗？能找到自己熟悉的银行吗？

行业回答:近几年很多新建楼盘在销售期间会有合作银行，银行会对购买该楼盘的申请人给予相关优惠或联合服务，青岛所有新建楼盘也不例外。但是随着房贷市场的收紧，即使是合作银行也不容易在很大程度上盈利。正因为如此，也有可能开发商指定银行的贷款利率高于其他银行。在这种情况下，购房者一般可以选择服务感觉比较好或者贷款比较快的银行。但市场上卖的房子大多是拍卖行，拍卖行的不确定性和风险决定了贷款银行需要一个担保，比如开发商的担保。如果购房者想自由选择自己喜欢的银行申请贷款，就意味着开发商要和不同的银行签订担保协议，这对开发商来说是非常不利或者麻烦的。因此，一些项目的开发商可能会指定一家合作银行进行贷款，不建议买家选择其他银行申请贷款。

【/s2/】问题五:听说年底买二手房贷款难办理，比新房复杂多了，银行不接受个人申请？

行业回答:是的，在贷款申请过程中二手房越来越多。除了判断申请人的征信和还款能力外，还需要判断二手房的购买情况。一些银行可能会拒绝贷款给房龄超过20年甚至更长的房屋。此外，值得观察的是，岛城的一些银行不接受只涉及买卖双方的抵押业务，通常会要求申请人寻找担保企业或大型中介参与担保，这可以帮助银行做好前期的房屋审计和对买方实际经济情况的调查，银行面临的风险也会较小。有的时候，银行甚至要求买卖双方到有房产证和购房合同的银行进行“首付冻结”。但购买常规商品房，特别是十五年内的二手商品房，和新房是一样的，可以顺利批出，贷款速度和新房没有区别，甚至有时候比新房还快，所以二手房买家不用太担心。

【/s2/】问题6:未来房贷市场趋势如何？

业内人士回答:据预测，如果没有空新政的诞生，青岛的抵押贷款市场将在短期内保持稳定，而大致的利率也不会出现任何松动的迹象。

在年底买房的过程中，你也遇到了一些财务难题。欢迎留言，边肖后台等你，期待回答你的问题~

文字/图片:余婺源胡

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