SOHO中国欲再售京沪两项目 潘石屹可套现超340亿

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在以35.73亿元人民币和1.27亿元人民币的毛利出售上海虹口soho后不到10天，soho中国昨日发布消息，将出售光华路soho2和凌空soho.两个项目

近日，《证券报》记者向soho中国证实，自2012年8月soho中国宣布从宽松销售向控股经营过渡以来，虽然已经多次在上海出售写字楼资产，也在北京出售了部分物业，但这是北京的物业资产首次被完全出售。

值得注意的是，有业内人士对《证券日报》光华路soho2和凌空soho的市值进行了保守估计，预计总销售额将超过105亿元。换句话说，如果上述两个项目今年销售成功，这将意味着soho中国将在2014年后的四年内，通过出售北京和上海的写字楼，套现逾340亿元人民币。

改造后，北京的资产首次被出售

事实上，光华路soho2是soho中国的一项“讲故事”资产。soho中国持有该项目约10年，但仅享受了3年以上的租金收入。

据记者了解，光华路soho2位于北京中央商务区，正对着原光华路soho，由德国gmp建筑师事务所设计，自2014年底开始吸引投资。目前，项目整体入住率超过98%。写字楼租户主要是文化媒体、科技互联网和金融，而商业租户主要是展览租户。

如今，繁华时尚的光华路soho2，曾是一个有着复杂“体验”的深坑。“当我们接手的时候，那是一个坑。这个坑挖了将近13年。那时，下面的树有两个人厚。”潘石屹曾经向《证券日报》记者承认，这个项目非常复杂，在当时是一个非常危险的项目。

数据显示，该项目最初由海南上市公司琼民源持有，但由于老板被捕，该项目被北京中关村科技(000931，股票市场)收购。然而，由于地理位置等特殊原因，该项目被推迟，直到2007年政府介入，当时的华远集团董事长任志强接手项目，仅一个月后就将项目移交给潘石屹。

任志强持有该项目一个月后，将价格提高了1亿多元，卖给了潘石屹。当时，soho中国刚刚上市。据悉，光华路soho2的收购合同金额为10.3亿元，而潘石屹当年的ipo募集金额为19.7亿美元。

然而，自soho中国接手以来，该项目一直受到诉讼。“由于项目涉及时间长，争议多，有些诉讼是第七被告和第九被告，情况确实复杂。”潘石屹曾经告诉记者。

从2008年的预售计划到2014年底的招商引资，经过种种“复杂的经历”，光华路soho2已经成为soho中国租金收入的重要增长点。

根据soho中国2016年年报，2016年光华路soho2的租金收入达到2.1亿元。同年，soho中国的租金收入为15亿元，光华路的soho2贡献超过13%。

更重要的是，考虑到客观和复杂的历史，潘石屹主持该项目约10年，现在soho中国旗下的商务办公项目总面积为94300平方米。

“目前，北京中央商务区出售的核心房产并不多。周边地区此类房产的价格一般在9万至10万元/平方米之间。据保守估计，价格为75，000元/平方米。soho中国名下的房产市值将达到70亿元，但考虑到整体销售，可能会有一些折扣。”第一太平戴维斯(Savills)华北研究咨询部主任熊志坤对《证券日报》表示，即使有折扣，其市值也不会大幅下降，因为北京写字楼市场对这类房产的需求很大。

很明显，如果房产销售成功，将为soho中国带来大量现金和利润。

高水平出售资产预计将超过340亿元

值得注意的是，虽然光华路soho2是潘石屹转型后在北京出售的第一笔资产，但soho中国已经完成了上海市场多项资产的转让。

2014年，soho中国以52.3亿元的价格出售了上海soho Helen Plaza和静安广场，并以30.5亿元的价格出售了空soho半数项目；2015年3月，潘石屹在soho中国2015年度业绩大会上宣布，soho中国将拿出自己的单个项目，并试图整体出售。同年9月，潘石屹将当年上告的外滩王股权转让给复星，转让金额为84.93亿元；2016年7月，soho中国宣布将其soho世纪广场项目出售给上海国华人寿保险有限公司，总营业额为32.97亿元，相当于每平方米76，700元的单价；今年6月，soho中国以35.73亿元人民币的价格出售了虹口个体户。

换句话说，潘石屹在四年内卖出了五个半上海项目，总金额达236亿元。自2014年以来，他每年至少卖出一个上海项目。

然而，这次启动整个销售的项目在上海仍有资产。据soho中国介绍，位于上海虹桥Pro/きだよ经济园区的凌空 soho由著名建筑师扎哈哈迪德设计，soho中国名下的商业办公总面积为128，200平方米。目前，整体入住率超过95%。写字楼租户主要是文化媒体、科技互联网、航空空和物流，而商业租户主要是展览和餐饮。

“在虹桥商务区，这类房产的价格在5万到6万元/平方米之间。以12.8万平方米的可租面积计算，总价在60亿至70亿元之间，但考虑到整体销售，总价可能在40亿元左右。”同一个政策咨询研究中心的主任张宏伟告诉《证券日报》记者。

根据这一计算，上述两个项目的市场估值预计将达到110亿元，预计将超过105亿元。如果这两个项目都能成功出售，就有可能向soho中国注入超过100亿元的现金。自2014年以来，soho中国已通过出售资产套现逾340亿元人民币。

对于这两个项目的整体销售，潘石屹也坦言:“低买高卖是做生意的永恒法则。我们将根据市场变化和趋势不断优化产品组合，保持我们的灵活性并保持轻松的状态。”

熊志坤和张宏伟也告诉记者，soho中国出售资产的水平很高，这是根据市场趋势判断的，也是正常的。

据记者了解，如果再加上2017年新进入的个体户天山广场和2018年底将竣工的李泽个体户和古北个体户，个体户中国地产的建筑面积将达到160多万平方米，但如果上述两个项目都出售，估计将下降到140多万平方米。

值得一提的是，经过转型初期的阵痛，soho中国2014年至2016年的租金收入分别为4.25亿元、10.52亿元和15.11亿元。在潘石屹看来，这意味着转型的成功，但自2013年在李泽获得一个项目后，soho中国没有记录任何新项目。如果你卖掉以上两个项目，你每年将损失超过3亿元的租金收入。然而，随着新项目进入租赁期，租金收入可能会迅速上升。