旭辉集团林中：中国未来20年不会出现房地产泡沫破裂

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每个记者蔡雅珍

林忠认为，香港市场给了我们很多启示。目前，有几个特点。首先，这是一个非常成熟的市场。第二，香港的房地产开发商是开发+经营+控股，而不是开发。每年，政府出售的土地也很少。香港的今天可能就是内地一线城市的明天。第三，经过几轮危机，香港的开发商留下了几个特点:一是实力雄厚；第二，他们的负债率很低；基本上，他们的净负债比率不超过20%。第三，融资成本很低，所以他们可以做控股模式。

然而，内地开发商与香港不同，因为内地的整个市场周期与香港不同。我认为没有成功的企业，只有与时俱进的企业。

为什么香港的开发商不增加杠杆，而内地应该增加杠杆？由于香港开发商已经积累了资金，内地开发商很难在没有杠杆的情况下抓住这个市场机会。当一个企业的规模变得更大时，它将不会承担风险并继续被高度杠杆化。

林忠认为，内地房地产开发商的发展优于香港房地产开发商，因为内地房地产开发商对文化和市场有更好的了解，控制效率更高。此外，大部分内地房地产开发商都是第一代，而香港的则是第二代。这种文化差异、管理和控制效率的差异以及创始人的雄心和愿景都会导致不同的结果。

然而，中国大陆是一个新兴市场和发展中市场，发展中市场的游戏性不同于成熟市场。如果恒隆在发展市场上被保守地利用(恒隆地产董事长陈启宗在论坛上提到，恒隆在过去十年基本上没有负债)，它很快就会被边缘化，没有机会做大。

林忠表示，未来5至10年内地开发商在香港的发展也将改变香港房地产业的生态。首先，改变香港房地产开发商原有的游戏模式，改变市场结构；第二，未来香港一半的房地产开发可能由内地开发商完成；第三，香港是内地大开发商全球化战略的桥头堡。

同时，香港的开发商也应该进入内地。北京、上海和深圳非常适合他们进入。香港的开发商拥有资金优势。这些市场已经从增量市场转变为股票市场，它们可以充分发挥自己的优势。

在接下来的主旨演讲中，林忠表示，这样一个差异化的市场已经不能用一种方式来完成，任何一个规模不足的企业都很难在这个差异化的市场中发挥作用。

林忠认为，房地产行业有一个20年的周期变化。房子是用来居住的，不是用来投机的，所以在未来20年中国不会有房地产泡沫破裂。

如今，一线城市已经开始从增量市场转向股票市场，十年后，整个国家应该转向股票市场。这些是长期变化的内部和外部原因。

中国内地一线城市的平均房价现在是5万元/平方米。理论上，内地一线城市的房价不应超过香港。同期，香港的平均房价为11.2万元，内地为5万元，这意味着内地的房价在理论上翻了一番。

与此同时，未来几年行业竞争将更加激烈，行业集中度正在加快。从一个行业的战略眼光、资本能力、合作M&A能力，到产品竞争中的人才团队、专业能力和管理能力，这个行业的门槛越来越高，利润越来越低。

对于区域性领先的房地产企业，可以进行梯度转移，从一线城市到1.5线城市，再到二线和三线城市。在接下来的几年里，市场细分和股票市场将会有巨大的机遇。一些中小企业可以从发展到经营，如资金和资产管理。

林忠警告说，中小企业不应该效仿，尤其是那些在过去两年里跑到一线和二线去买高价的企业。现在问题很麻烦。大企业拿一些高价的土地，暂时不能开发，而小企业在地价高的时候进去，基本上就完工了。