海外房地产推动“私人订单”出国留学成为最大诱惑

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海外房地产关注青岛投资者出国留学，成为最大的诱惑

从限购的实施到限购的“放松”，国内房地产市场的前景并没有很快明朗。与此同时，近年来，这座海岛城市的房价一直居高不下。国外房地产投资作为一种新的投资和财务管理方式，已经引起了投资者的关注。越来越多的海外房地产公司关注着岛城投资者的“钱袋”，甚至推出为国内买家定制的“中国式”房地产项目。

调查显示，自2008年以来，越来越多的机构涉足海外房地产投资业务。一项针对海岛城市投资者的调查显示，出国留学和移民是吸引他们投资海外房地产的最大诱惑。然而，从“教育住房”到投资移民，房地产投资构成了移民海外的“跳板”。

海外房地产推动“私人订购”

“维多利亚在韩国投资的济州岛项目主要针对中国客户。公寓设计和生活设施都是严格按照中国人的口味设计的。”8月6日上午，负责青岛市场销售的济州岛别墅项目经理刘锦玲在谈到公司代表的项目时说。

记者注意到，该项目包括280平方米的独栋别墅和联排别墅，还有65平方米的联排别墅。独栋别墅有500到700平方米的庭院，65平方米的联排别墅在一楼有60到80平方米的庭院，联排别墅有35平方米的海景阳台刘锦玲说。

据报道，精装修工程的价格在每平方米1.8万至2万元之间，与海岛城市前海的高档住宅相比，具有明显的价格优势。“但对国内买家来说，更大的优势是，在购买后，他们可以获得韩国政府批准的永久居留政策。”刘锦玲说。

“仅在2013年，就澳大利亚房地产投资而言，海岛城市投资者已经在澳大利亚出售了40多套高端别墅项目。”8月6日下午，太平洋置业总经理林表示。而许多负责海外房地产投资业务的房地产机构在采访中提到，这可能仍然是一个保守的数字。此外，加拿大、美国、新西兰和西班牙的海外房地产投资交易额也非常可观。

以济州岛的这座别墅为例，刘锦玲掌管青岛市场已经两年了，每年都会举办七八场展览。每次都有大约150名顾客前来咨询，其中约有一半打算在济州岛定居。在访问韩国之后，大约三分之一到四分之一的客户签署合同。

随着海外投资的趋势，太平洋大厦、21世纪地产、22世纪地产、科维国际地产等品牌中介机构在美国、澳大利亚、加拿大和韩国设立了专门的海外投资部门，专门从事房地产投资项目。

教育移民优势是最大的诱惑

无论是澳大利亚的济州岛项目还是悉尼项目，教育资源优势已经成为海外房地产部门推动的当前房地产市场的主要招牌。以也以太平洋大厦为代表的济州岛项目为例。该项目邻近国际英语教育城，包括世界各地的16所著名大学，已成为该项目的主要优势。“大学城招收从幼儿园到高中的学生，每年进入牛津和剑桥的人数约为40%，大学城根本不限制中国人的入学率。”济州岛项目的刘锦玲说，有一个客户拿到了加拿大绿卡，但孩子还没有被理想的高中录取，所以客户改变了主意，想投资济州岛买房子，只是为了解决孩子的教育问题。

“如果你投资在海外买房，重点是你孩子的教育。第二步是处理移民问题。”太平洋大厦的林·周宪说。

因此，21世纪房地产海外房地产部不仅向客户推荐澳大利亚的房地产项目，还设立了专门的投资顾问，为客户提供购房后投资方向的专业建议。“因为在澳大利亚投资一栋房子后，如果你想办理移民手续，你必须先达到投资额度，然后才能办理。”21世纪房地产副总经理石说。

房地产投资主要是为了出国留学或移民

“事实上，海外房地产投资、教育肯定是主要诱惑，但大多数投资者为移民铺平了道路。”从事海外房地产投资业务多年的刘经理在谈到目前海外房地产投资的趋势时说。今年，他接待了九位客户，他们都是在国外学习的孩子。他们熟悉那里的环境。他们先给孩子买房子，但下一步的目标很明确:移民。

“有两个客户，这很有趣，因为在海外买房之前，你必须先卖掉青岛的房产。”刘经理说，客户的一栋别墅位于崂山区，另一栋在即墨市有三栋别墅。这两个客户想以他们现在的名义出售房产的原因显然是他们已经计划移民。

“移民的话题在高端人群中非常普遍。据我们所知，青岛有一半的房地产开发商已经申请了投资移民。”刘经理表示，自2008年以来，在这座海岛城市的楼市变得火热之后，青岛的投资移民风格开始盛行。“特别是2008年全球金融危机之后，国外房价暴跌，加上人民币升值等原因的共同推动，出国留学和移民增加了。”刘经理表示，到目前为止，来自海岛城市富人的投资移民仍在激增。

有许多渠道来支付房子的费用

但是，根据国家外汇管理局的规定，每人每年只能使用5万美元的外汇。海外房地产投资者通过什么方式汇钱到国外购买房地产，是否有非法操作？

“如果资金数额不大，你可以通过组织亲戚朋友通过蚂蚁搬家来转移资金到海外账户，以满足海外购买的首付款要求。”太平洋置业总经理林说，例如，它可以分为多次汇款，购房款可以分批转入开发商的账户。

然而，如果房地产总价值超过100万美元，这种“蚂蚁搬家”的汇款方法就行不通了。“这需要特殊的渠道。”从事海外房地产投资业务多年的刘经理表示。据报道，所谓的特殊管道是指选择一个地下银行来转移资金。

除了地下钱庄，还有其他渠道。“你可以用法律来擦球。一些外国开发商在中国也有业务，可以在中国用人民币支付；此外，香港是金融开放地区，不受内地外汇管制。它也可以在香港开户。香港金融开放，不受内地外汇管制，海外汇款不受金额限制。」刘经理说。

■调查

房地产经纪人只能得到一小部分

在利益巨大的利益分蛋糕的机构中，专业化的房地产投资机构只能分得一小部分。

太平洋房产、21世纪房地产等机构海外专业部门负责人表示，岛城海外房地产投资的最大渠道不是通过他们。“青岛的海外移民机构从事海外房地产投资业务，约90%的签约订单被他们拿走了。”林对说道。

“当我第一次出国留学时，我办理了出国留学移民机构的手续。在办理手续的过程中，工作人员建议我买一栋房子，要么自己买，要么租出去赚租金。”目前在新西兰学习的张风芝说，今年5月，她通过这个中介买了一套房子。

“当国际学生毕业后想移民时，他们会考虑在国外买房子。此时，大多数人会询问以前在国外学习过的代理人的名单，代理人还会为想在国外学习后移民的客户提供一对一的服务。找房子、领导房子、办理过户手续，将为这些客户省去寻找不同房地产公司和律师的麻烦。”太平洋房产总经理林表示，移民机构收取的出国留学佣金约为2%至3%。显然，这比出国留学和移民的佣金要高得多。

“我们在澳大利亚的许多城市都有房子，比如墨尔本、悉尼和布里斯班。我们有公寓和别墅，我们还可以帮助解决贷款问题。”崂山路知名留学中介移民部门经理郭(音译)表示，现在“教育用房”非常流行，在国外租房后的收入相当于学费。

东海中路咨询部经理、留学中介机构徐算了一笔账。中介办理留学生出国留学时，佣金一般在1.5万元左右。然而，如果学生出国后想在澳大利亚买房，例如，如果他们买了一栋价值50万澳元的别墅，在房产转让后，他们将获得2%的佣金(约6万元人民币)。“大多数学生想在毕业后申请移民，他们通常会联系我们。从办理手续到获得绿卡的费用几乎是4000澳元(约25000元人民币)经理徐说。

■个案

在过去的两年里，房价下跌了10多万英镑

大多数跨国房地产中介机构通过张贴“海外购房价格合理、无限制贷款、永久产权、买卖自由”等标语吸引了投资者的注意力。外国房地产投资真的有利可图吗？记者采访了在新西兰买房的李，了解了他在海外投资房地产的情况。

李和他的妻子都是青岛人。2010年下半年，他们花了40万新西兰元(约240万人民币)在新西兰惠灵顿郊区买了一栋两层别墅。"四年前在新西兰工作后，我决定在当地买一栋房子。"李说，他和妻子以前在城里租房子住。当时，市南区的房价已经超过1万元，而新西兰的房价比中国低得多。和家人商量后，他们决定在惠灵顿买一栋房子。

2010年，李看中了郊区的一栋两层楼。这座两层楼的房子有三间卧室，包括二楼的主卧室(带卫生间)、小厨房、客厅和一楼的两间小卧室、一个公共卫生间和一个可以停放汽车的车库李说，因为我和我妻子不是永久居民，我妻子还没有固定的工作，银行又不肯贷款，所以我们用一次性付款买了房子。

"当你在新西兰定居时，你孩子的教育有很大的优势。"李说，只要你拿到绿卡，你的孩子从一年级到三年级的学费都是免费的，而且你每年只需要支付书的费用。你可以向国家申请大学学费无息贷款。与国内许多学校的高额学费相比，从幼儿园到大学，这无疑可以节省大量的教育经费。此外，新西兰的医疗保障非常完善。虽然他还没有绿卡，但他的单位已经给他投保了，几乎所有的医疗费用都可以报销。

李目前的年薪约为5万新西兰元。虽然没有抵押贷款的压力，但他想把一楼的两间卧室租给海外学生，以赚取一些租金来补贴家用。“但在出租广告播放后，没有人来租房子，但当时设定的价格只有150新西兰元，相当于郊区的租金。”李表示，在买房时，房产中介称很难实现“以房代钱”的说法。

因为不能出租，一楼的房子很潮湿，因为无人居住。“如果你想换掉一楼的湿地毯，重新粉刷墙壁，估计几千新西兰元真的不划算。现在你只能把一楼用作储藏室。”李说，更让他吃惊的是，今年4月，他邀请了一家房地产公司对他的房子进行评估，房子的价格比他买时低了2万新西兰元，相当于10多万元。